Могат ли REITs да засенчат директната инвестиция в имот?
Високата инфлация през последните години бе основен катализатор за масовото желание за покупка на недвижим имот у нас. Ниските лихви по ипотечните кредити засилиха допълнително процеса. Станахме свидетели на бързо и съществено поскъпване на жилищните имоти в големите градове в България. Тенденцията продължава и до днес. Но не и в Европа. Секторът в САЩ също изживява трудности, макар и по-различен от 2008 г. начин. Трябва ли да спрем да инвестираме в имоти или е време да разширим хоризонта си?
Пазарът у нас
Цените на жилищата продължават да растат и не се влияят от Европа, където от края на 2022 г. се наблюдава спад в някои пазари или в най-добрия случай няма промяна. Търсенето обаче намалява и през последните тримесечия броят на сделките с жилищни имоти у нас се понижава. А това се приема за изпреварващ индикатор за предстояща корекция на пазара. Купувачите не са склонни да плащат текущите цени, а продавачите не искат да отстъпят от своите оферти, защото нямат инициативата да продават. Те не са притиснати от пазарната конюнктура, обслужват задълженията си и нямат ликвидни проблеми. Това е разликата с 2009 -2010 г. Пазарът ще намери нов баланс под влияние на новото голямо предлагане от строителния бум в момента. Капиталите вече се насочват към „качеството“ и търсят приемлива доходност, а не покупка на всяка цена.
Източник: Евростат
И алтернативите в чужбина
Това са публични компании с експозиции в определени сегменти на пазара на недвижими имоти. Например, в кулите за телекомуникационни оператори в САЩ или в апартаменти в Германия. Това са т. нар. Real Estate Investment Trusts (REITs). Те ни дават възможност да влагаме своите средства в недвижими имоти навсякъде по света. За да бъде една компания REIT в САЩ, тя трябва да отговаря на следните основни критерии:
• Да инвестира поне 75% от общите си активи в недвижими имоти;
• Да извлича поне 75% от брутната печалба от наеми, лихви по ипотеки, които финансират недвижими имоти или продажби на недвижими имоти;
• Да разпределя 90% от облагаемия си доход под формата на дивиденти към инвеститорите.
Тези компании имат много предимства за инвеститорите, които търсят експозиция в недвижими имоти. Директните инвестиции изискват значителен капитал, както и експертиза при избора и управлението на имотите. С REITs няма нужда от това. Купувате акция и притежавате част от актива. Единственото условие за успех е да знаете какво, защо и кога купувате. Нещо, което ще научите с нашите предстоящи онлайн обучения за инвестиции в REITs.
Разлика между директна инвестиция в имот и покупка на REIT
Предимствата на REITS
Минимални средства за инвестиция. За имот в София ще трябва да предвидите сериозна сума. Тристаен апартамент в южните квартали на София струва около 200 000 EUR. Дори и с банков кредит при стандартна сделка ще са необходими около 36 000 евро самоучастие или 18% от стойността на имота, без да включваме евентуалните ремонтни дейности.
Те се формират по следния начин:
- Капаро /задатък/. Обикновено е равен на 10% от размера на крайната цена на имота. Купувачът го заплаща при сключване на предварителния договор.
- 3.6% комисион за извършване на брокерска услуга;
- Около 4% разходи по прехвърляне и нотариално изповядване на имота.
От друга страна, покупката на REITs е равна на инвестицията плюс ниските разходи за комисиони при търговия на щатските и европейски борси. За американски компании разходите са 2 цента на акция при минимална комисиона за всяка сделка от 6 USD. За европейските тя се изчислява като 0.1% от стойността на инвестицията, а минимумът е от 6 EUR.
Но най-голямото предимство е възможността за диверсификация. С REITs може да вложим нашите средства във всички сегменти на пазара на недвижими имоти:
- Жилищни имоти
- Молове и други търговски имоти
- Офиси
- Индустриални имоти
- Хотели
- Болнични заведения
Диверсификацията ни помага да управляваме риска. При REITs всеки инвеститор може с лекота да изгради инвестиционно портфолио, което обхваща отделните сегменти на пазара. Или пък да насочи своите капитали от жилищния пазар към пазара на индустриални или бизнес имот, в зависимост от бизнес цикъла. При покупката на физически имоти подобен тип релокация на портфолиото може да отнеме години и да е съпроводено с много нерви, време и средства. REITs се търгуват на фондови борси и покупката и продажбата се случат в рамките на секунди.
Редовно разпределяне на доходност – смисълът на инвестицията е тя да носи пари. Изискванията REITs да разпределят 90% от печалбата си под формата на дивиденти води до получаването на регулярен пасивен доход, сравним с този от получаването на наем.
Източник: finviz.com
Недостатъците на REITs
Задължително трябва да споменем и факторите, които влияят негативно на инвестициите в REITs. Те са много чувствителни към повишаването на лихвените проценти, защото бизнес моделът им включва значителни заемни средства. И когато централните банки сложат край на „строителното парти“, някои компании може да се окажат в тежко финансово положение, да са принудени да спрат дивиденти и дори да продават активите си.
Липса на контрол. Ако не сме доволни от инвестицията, можем да продадем акциите си или да намалим експозицията. За разлика от покупката на имот, в случая нямаме възможност за „forced appreciation”на актива, чрез подобрения на имота.
Търсенето на подценени пазари обикновено води до разширяване на кръгозора от инвестиционни възможности. Имотите са клас активи, имащи своята цикличност, а опитните инвеститори знаят, че печалбата се прави в момента на покупката, а не когато се продава. Традиционно в България недвижимите имоти са били предпочитана инвестиция с ниска степен на риск. Историята помни, че това не винаги е точно така, защото колкото повече един актив повишава своята цена, толкова по-рисков става той за бъдещите му инвеститори.
Schwab US REIT спрямо S&P 500
Източник: ELANA Global Trader
Същевременно, в момента се намираме в среда на нови исторически рекордни стойности на капиталовия пазар в САЩ и стремглаво поскъпване на жилищните имоти в България. От началото на 2022 г. най-големият борсово-търгуван фонд, инвестиращ в REIT компании – Schwab US REIT понижи своята стойност с 25%, поради вдигането на лихвите в САЩ. Дали това представлява удачна инвестиционна възможност зависи до голяма степен от избора на конкретен сектор на пазара и от умението да отсяваме качествените компании в този специфичен бизнес. Затова организираме поредица от обучения за инвестиции в REITs, на които ще получите отговор на тези и други въпроси като:
- Рисковете, които крие секторът на недвижими имоти в САЩ;
- REIT като инструмент за постигане на дългосрочните ни финансовите цели;
- Видове REITs. Кой е подходящият за нас и за какво да внимаваме?;
- Как да намираме справедливата стойност на един REIT?
Запази своето място на предстоящия уебинар, регистрирайки се тук.
