Инфинити Капитал – пресечната точка на недвижимите имоти и борсата

Инфинити Капитал
Avatar photo

Цветослав Цачев

главен инвестиционен консултант, ЕЛАНА Трейдинг

Инфлация и нулеви лихви по депозити, огромни пари към недвижими имоти и растящи до прегряване цени – така посрещаме публичното предлагане на Инфинити Капитал АД на BEAM пазара за растеж на БФБ. Това е компания от традиционно силен сектор за българската икономика – жилищното строителство, не само заради желанието да се осигури дом, но и с инвестиционна цел. Предлагането е знаково и с това, че компания от динамично развиващия се сектор на недвижимите имоти вижда в БФБ място за финансиране, престиж и възможност за развитие.

Компанията Инфинити Капитал

Това е нова инвестиционна компания в сектора на недвижимите имоти, която набира капитал за първия си проект. Инфинити Капитал не трябва да се бърка с дружество със специална инвестиционна цел, въпреки сходната сфера на дейност. Целта ѝ е да инвестира капитала си в проект за еднофамилни жилища близо до София и да ги предаде на бъдещите им собственици готови до ключ. Компанията не планира да запази собственост в някое от тях и да разчита на повишение на стойността им и да получава наем. Инфинити ще инвестира капитала си от проект на проект, така както правят непубличните инвестиционни компании в сектора на строителството. Такива дружества са идейните създатели на големи проекти от архитектурния план и разрешителните за строителство, през първата копка и набирането на средства до завършването на имотите и продажбата на крайни собственици.

Това прави Инфинити една уникална компания за нашата борса в един от най-горещите сектори в икономиката на България. Тя ще се стреми да инвестира капитала си по начин, който носи висока възвръщаемост за възможно най-кратко време на изпълнение на строителните проекти. В устава на дружеството е заложено разпределянето на половината от печалбата от всеки проект като дивидент. Другата половина ще се натрупва и ще се инвестира в следващи проекти. Така Инфинити Капитал ще натрупва ресурс за по-големи и по-разнообразни проекти в строителството на жилища в България.

Хълмът на аристократите

Дебютът на дружеството започва с проект със знаковото име „Аристократ Хилс“. Той е сравнително малък на фона на нашумелите столични проекти за луксозни жилищни сгради с включени спа комплекси, ресторант и обширни зелени тераси. Дори е точно обратното на претъпканата столица, макар и в същия супер луксозен сегмент на изпълнение.

„Аристократ Хилс“ е комплекс от 13 еднофамилни къщи, разположен близо до развиващата се индустриална зона Божурище. Всяка от тях е с разгъната застроена площ от 328 кв. метра и двор от около 900 кв. метра. Комплексът се намира в село Гурмазово на 3 километра от град Божурище и на 8 километра от Околовръстното шосе на София. Той е в леко хълмиста област с гледка към планините Витоша и Люлин. Всяка една от къщите, проектирани от престижно архитектурно-дизайнерско студио включва собствен открит басейн, соларен покрив и термопомпа с подово отопление и климатизация. Инфраструктурата на комплекса също ще бъде завършена – тротоари, улици и осветление. „Аристократ Хилс“ е част от растящ квартал, изграден от подобни проекти за еднофамилни къщи. Съответно, и инфраструктурата постепенно се развива, за да отговори на необходимостта от достъп до питейна вода и електричество.

„Аристократ Хилс“ е американският модел на еднофамилни къщи в предградията на големите градове. Точно обратното на пренаселените квартали.

Каква е оценката на Инфинити Капитал и проекта?

Компанията няма финансова история, която да е подходяща за оценката на акциите ѝ. Освен това тя набира капитал на точно определената цена от 1.60 лв. на акция – стойността, на която са влезли последните инвеститори. Към съществуващите 607 хил. акции може да се добавят до още 3.625 милиона нови при пълното записване на емисията в размер на 5.8 млн. лв.

Инфинити трябва да се оценява в две посоки. Първата е рентабилността на проекта „Аристократ Хилс“ и потенциалната възвръщаемост за инвеститорите. Вторият компонент е мениджмънта на компанията, защото именно хората разбират от това как се проектират, строи и продава. Ще започна именно оттам, тъй като разглеждам Инфинити като дългосрочна инвестиция с хоризонт от десетилетие и като компания, която ще се развива с много проекти.

Основателите на дружеството са предприемачи с опит в строителството и финансите. Георги Димитров има над 10 години опит в сферата, включително и наскоро приключилия проект за еднофамилни къщи в Гурмазово в по-нисък ценови сегмент. Инфинити Капитал е създадена чрез прехвърляне на активи от компанията му с идеята да разчита на участието на много инвеститори от борсата за увеличение на мащабите на дейността ѝ. С него идва и екип от хора във всяка необходима сфера за осъществяването на проектите.

„Аристократ Хилс“ може да се оцени лесно от гледна точка на очакваните парични потоци. Заложени са приходи от 574 хил. евро за първата до 634 хил. евро за последната продадена къща. Общият приход е 7.852 млн. евро. Цените са без ДДС и представляват приходите на дружеството от продажба на имотите. Разходната част е дадена много подробно, от проектите и земята до довършителните работи и стойността на басейните и соларните покриви. Разходът за построяването на къщите е в размер на 4 515 576 евро, а размерът на нестроителните разходи е 1 171 980 евро. Така разходите за строителство, терени, проекти и мениджмънт достигат 5 687 556 евро, а брутната печалба е 2 164 444 евро. Разбира се, пазарът на имоти е много динамичен и брутните приходи могат да претърпят промяна поради динамиката на цените на недвижимите имоти, разходите за финансиране и платени комисиони при продажба на имотите с посредничеството на брокер. Дружеството е сключило брокерски договор с Unique Estates, като комисионата за продажба на всяка къща е 5%.

Тези близо два милиона евро след данък печалба ще представляват финансовият резултат за акционерите при приключване на проекта. Например, при голям интерес от пазара и записване на предложените акции, тогава печалбата ще се разпредели между всичките над 4.2 млн. акции и ще е 90 стотинки за всяка. При цена от 1.60 лв. се получава възвръщаемост от 56%. Но при по-нисък брой записани акции, ще има и по-висока печалба на акция. В бизнес плана на Инфинити Капитал е заложен сценарий, при който има набиране само на 500 хил. евро капитал. За осъществяването на проекта ще трябва допълнително банково финансиране, което в паричните потоци е заложено на 755 хил. евро. Така изваждайки лихвените разходи се постига огромната печалба на акция от 3 лв. или близо 200% възвръщаемост. Дори в сценария за 1.85 млн. евро набран капитал, при който няма нужда от банкови заеми и средствата ще са достатъчни за бързо стартиране на строителството, печалбата на акция от проекта е 1.33 лв. или 83% от инвестицията при публичното предлагане.

Къде са рисковете?

Вероятно първият въпрос, който възниква след тези толкова добре изглеждащи проценти на възвръщаемост, е дали проектът ще намери купувачи. В региона на Божурище има други проекти в по-ниския ценови сегмент, които излизат двойно по-евтино за застроена площ. Проектът „Гурмазово Хаус“, който вече е приключен и продаден, е точно такъв. 600 хил. евро за еднофамилна къща не е ниска цена, но не е нещо необичайно в луксозния сегмент на жилища. Цените за апартаменти в нови луксозни проекти в София вече надхвърлят 2000 евро на квадрат застроена площ. На цена, която е близо до продажната за къщите на Инфинити, може да се придобие в пъти по-малък апартамент с озеленен покрив, продаван за тераса. Сегментът на луксозните имоти изживява не само бум, но успя да се представи много стабилно по време на COVID-кризата. И къщите извън София, и новото строителство в луксозни комплекси, имат своите почитатели и потенциални купувачи. От съпоставими проекти, които използвах за сравнение като цена в началото на лятото, близо половината са с вече свалени обяви и най-вероятно са продадени. 13 къщи в луксозно изпълнение и с допълнителни екстри могат да намерят своите купувачи, като продажбата на имотите премахва риска от спад на пазара. Инфинити Капитал се цели към приключване на проекта до края на 2022 г. и първото тримесечие на 2023 г. Риск номер две е инфлацията и по-точно поскъпването на материалите за строителство. Разчетите на дружеството са направени, отчитайки вече високите им стойности през второто тримесечие. В това отношение рискът е премерен, като има договорка с изпълнителните за таван на стойността на строителството от 950 евро за квадратен метър.

Инвеститорите ще гледат под лупа управлението на целия проект. Доверието трябва да се завоюва и в това отношение върви ръка за ръка с професионализма в дадена сфера. Инфинити Капитал ще придобие активите по проекта на цена от 1.172 млн. евро. Продавачът на земята, разрешителните и проектите е свързано дружество с мажоритарния собственик Георги Димитров. В обосновката на бизнес плана има разбивка на разходите за придобиването на тези активи, които са адекватни и в рамките на подобни сделки на пазара. Мениджърските услуги, отново чрез свързано лице – Инфинити Мениджмънт Имоти ООД, представляват близо 6% от общия приход по проекта. В обосновката на бизнес плана се цитира, че подобни услуги варират между 3 и 10% в зависимост от мащаба на проектите.

За кои инвеститори е проекта?

Инфинити Капитал е най-доброто от двата пазара – на имоти и на акции. Компанията ще стане пресечна точка на „горещия“ пазар на имоти с потенциала на развитие, който дава сегмента BEAM на БФБ. От една страна инвестицията е отлична по отношение на възвръщаемост и перспективи за дългосрочно развитие, а от друга осигурява ликвидност с възможността да се продадат бързо акциите и да се получава дивидент след всеки осъществен проект. Тя ще привлече инвеститори, както сред хората с опит на българския капиталов пазар, така и тези, за които недвижимите имоти досега са единствена инвестиция. Хоризонтът е дългосрочен, но цената на акцията ще зависи от информацията за продажбите и темповете на осъществяване на проекта. Инфинити има амбиции да стартира и други проекти в по-нисък ценови клас, когато разполага с капитали. Така постепенно ще стане голяма инвестиционна компанията с множество проекти на различен етап на изпълнение и редовно изплащане на дивиденти.

Чуйте анализ на Инфинити Капитал в 10 минути

IPO-то на Инфинити Капитал ще се проведе на 18 и 19 октомври 2021 г. Поръчки за покупка на акции се приемат от 6 октомври 2021 г.

Всички документи по предлагането на Инфинити Капитал

Най-лесният начин да инвестирате в български акции – от всички устройства чрез ELANA BG Trader

Снимки: Инфинити Капитал